Tweet

โฉนดที่ดินอยู่กับตัว มีโอกาสที่ผ่านมือไปเป็นของคนอื่นได้หรือไม่

จากการไปประมูลที่ดินจากสำนักงานบังคับคดีมาหลายครั้ง พบว่าเมื่อประมูลได้จะมีหนังสือจากสำนักงานบังคับคดีไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อออกใบแทนโฉนด ซึ่งสามารถซื้อขายได้เหมือนฉบับจริงทุกประการ วันนี้เลยขอเล่าเรื่องราวเกี่ยวกับโฉนดที่ดินให้ฟังกัน

บางคดีประมูลมาได้แล้ว พอไปยังที่ดินเพื่อไปทำประโยชน์จะเจอเจ้าของที่ดินเดิมเข้ามาแย้งกรรมสิทธิ์และขัดขวางจนต้องตามผู้ใหญ่บ้านมาชี้แจงให้เข้าใจว่าที่ดินของท่านได้เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว แม้เจ้าของเดิมจะถือโฉนดที่ดินตัวจริงอยู่ก็ตาม

หลายคนคิดว่ามีโฉนดอยู่กับตัวจะไปกลัวอะไร เจ้าหนี้จะทำอะไรได้ หรือฝากโฉนดไว้กับนายทุน ถ้าตัวเองไม่ไปเซ็นโอนแล้วเขาจะมาครอบครองได้อย่างไร ต้องอธิบายกันยาว

เทียบได้กับบัญชีธนาคาร

ก่อนอื่นลองนึกไปถึงบัญชีธนาคารแล้วกันนะครับ ระบบธนาคารสมัยก่อนเราจะเรียกเล่มที่คนฝากถือว่าสมุดคู่ฝาก ในฝั่งธนาคารเองก็จะมีบัญชีคู่ฝากบันทึกเงินเข้าออกเช่นกัน ยุคนี้เป็นระบบคอมพิวเตอร์ บัญชีฝั่งธนาคารจึงเป็นข้อมูลในระบบคอมพิวเตอร์ไปแล้ว

ดังนั้นหากก่อนหน้านี้ท่านไปฝากเงินด้วยสมุดบัญชีของท่านเป็นจำนวน 10,000 บาท และมียอดเงินคงเหลือรวม 20,000 บาท ในบัญชีของท่านก็จะปรากฏตัวเลขล่าสุดนี้ แต่หากท่านไปถอนเงินด้วยบัตร ATM ออกไปเป็นจำนวน 5,000 บาท ยอดเงินคงเหลือในระบบธนาคารก็จะเป็น 15,000 บาท แต่ในสมุดบัญชีของท่านยังมีตัวเลข 20,000 บาทอยู่ ตกลงท่านมีเงินเหลือเท่าไหร่กันแน่

เรื่องนี้ทุกคนยอมรับกันด้วยความเคยชินแล้วว่า ยอดเงินคงเหลือเท่าไหร่ก็ขึ้นกับยอดเงินที่ธนาคารเก็บข้อมูลไว้เท่านั้น ยอดในสมุดอาจจะไม่ตรงกัน หากท่านไปปรับสมุดก็จะเห็นยอดการถอนออกไป 5,000 บาท และคงเหลือที่ 15,000 บาท ตรงกัน

นั่นแสดงว่ารายการเดินบัญชีของท่านจะอัพเดทล่าสุด ท่านต้องไปปรับสมุดกับธนาคารก่อน ถึงจะเห็นยอดเงินว่าคงเหลือเท่าไหร่กันแน่

สลักหลังโฉนดก็เหมือนสมุดบัญขีธนาคาร

ดังนั้น ณ เวลาใดเวลาหนึ่ง กรรมสิทธิ์ที่แท้จริงนั้นต้องไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน โฉนดที่ท่านถืออยู่อาจจะเป็นเพียงกระดาษเปล่า รายละเอียดด้านหลังโฉนดก็เหมือนการเดินบัญชีธนาคาร รายการที่อัพเดทล่าสุดก็ต้องขึ้นอยู่กับข้อมูลที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน

ซึ่งหากมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ ทางสำนักงานที่ดินก็มีสิทธิ์ออกใบแทนให้กับเจ้าของใหม่ คล้ายๆกับที่ธนาคารออกสมุดคู่ฝากเล่มใหม่ให้เราหากเราทำหายหรือชำรุดนั่นเอง

กรณีใดบ้างที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินของเราจะตกเป็นของคนอื่น

แม้ว่าโฉนดที่ดินจะอยู่กับตัว แต่กรรมสิทธิ์อาจจะตกเป็นของคนอื่นได้ ตามกรณีดังต่อไปนี้ คือ
– ไปกู้ยืมเงินแล้วผิดนัดชำระหนี้ จนถูกฟ้องศาลดำเนินคดี จนถึงขั้นยึดทรัพย์ขายทอดตลาด
– ไปเซ็นค้ำประกันให้กับบุคคลอื่น แล้วบุคคลนั้นผิดนัดชำระหนี้ จนถูกฟ้องแล้วลามมาถึงคนค้ำด้วย

ส่วนใหญ่แล้วถ้าเจ้าตัวไปกู้หนี้ยืมสินเอง มักจะระมัดระวังตัว เมื่อได้รับจดหมายทวงหนี้ ก็อาจจะมีการขายทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้เอง หรือหยิบยืมเงินมาใช้หนี้ เรื่องนี้คนถือกรรมสิทธิ์ย่อมรู้ตัวอยู่เสมอว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินจะหายไปหรือไม่อย่างไร

แต่ที่ไม่รู้ตัวอยู่ดีๆ โฉนดตกเป็นของคนอื่นก็จะเป็นกรณีไปค้ำประกัน ญาติ ลูก หลาน กรณีเขาไปซื้อมอเตอร์ไซค์แพงๆ หรือรถยนต์ นั่นแหละครับ

กรณีนี้ลูกหนี้รู้ตัวดีว่าผิดนัดชำระหนี้ กลัวโดนคนค้ำต่อว่า เวลามีจดหมายอะไรมาก็จะแอบเก็บเอาไว้ไม่ให้ใครรู้ แม้กระทั่งหมายศาล หมายบังคับตดี จนไม่ทราบว่ามีการประมูลที่ดินกันเมื่อไหร่อย่างไร เสียสิทธิ์ในการไปคัดค้านการซื้อขายในวันประมูล หรือแม้มีเงินทองก็ไม่มีโอกาสได้เจรจากับเจ้าหนี้ หรือแม้แต่ซื้อคืน

กรณีนี้แหละครับที่พบเจอว่าทรัพย์ที่ไปซื้อกับสำนักงานบังคับคดีนั้น ไม่มีจำเลยไปปรากฏตัว ซื้อแล้วพอจะไปทำประโยชน์ถึงจะเจอกับเจ้าของตัวจริง ส่วนใหญ่แล้วก็จะมีติดต่อซื้อคืน พร้อมให้ค่าดำเนินการกับคนที่ไปประมูลมากันจนเป็นที่พอใจ ส่วนคนที่ก่อเรื่องไม่รู้จะเป็นตายร้ายดีอย่างไร ก็เป็นเรื่องที่เขาต้องไปจัดการกันละครับ

ดังนั้นหากท่านเคยไปค้ำประกันใครมา อย่าลืมตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินอยู่เนืองๆนะครับว่าโฉนดที่ดินยังเป็นกรรมสิทธิ์ของท่านหรือไม่